Продаем дом грамотно – правила для тех, кто решил продать загородный коттедж. Как продать загородный дом? Как продать дом в поселке

Как выгодно и быстро продать коттедж: 5 формул, которые работают на вас

Есть такое мнение - продавать крупные объекты всегда невыгодно. Вложив много средств и усилий, например, в дом, попробуй потом найти покупателя, который будет всем доволен и расстанется с деньгами охотно и быстро. вывело 5 эффективных формул, которые помогут решиться на продажу дома и максимально быстро приведут к успеху.

Формула 1. Продавать всегда выгодно.

Что оценивать как выгоду? Номинальную прибавку денег? Если бы это было так, жизнь стала бы скучной, неинтересной. Никто ничего не продавал бы: ведь когда денег у кого-то прибавляется, у другого их становится меньше. Выгода может быть в смене места жительства, покупке моторной лодки, участка земли, автомобиля. Или, например, в получении денег для оплаты за учебу ребенка. Есть потребности, которые сейчас, в данный момент, оцениваются как более важные, чем ставший ненужным объект недвижимости. Если оценивать выгоду как возможность получить необходимое в обмен на лишнее, то продавать всегда выгодно.

Формула 2. «Время - это деньги».

Справедливость этой аксиомы каждый испытывал на себе неоднократно. Если продажа коттеджа затянется на неопределенное время, ожидаемая прибыль будет таять пропорционально затраченному времени. Часы ожидания «съедят» ожидаемую сумму еще до ее получения, а непроданный объект приобретет дурную славу, и реализовать его станет еще труднее.

Формула 3. «По одежке встречают».

Это правило справедливо для человека, а для коттеджа - вдвойне. Нельзя недооценивать при продаже домов и коттеджей эффект первого впечатления. Особняк следует привести в порядок внутри и снаружи. Иногда незначительный ремонт или замена недорогой части фасада способны сформировать позитивное впечатление и склонить к покупке быстрее, чем пространные уговоры.

Формула 4. «Готовь сани летом».

Конечно, бывает и так, что продавать дом приходится спонтанно и быстро. И все-таки такие дела не решаются за один день. Есть возможность - к предстоящей продаже необходимо подготовиться морально, привести в порядок пакет документов (самый главный из них - свидетельства права собственности на особняк и на землю). Документальное оформление - самая длительная по времени часть сделки. Здесь важно, чтобы покупатель «не остыл».

Формула 5. Разделите ответственность.

Давно известно - сложные дела лучше делать сообща. Продажа домов - дело хлопотное, к тому же загородная резиденция редко является для покупателя предметом первой необходимости (в отличие от городской квартиры, например). Реализация дорогостоящих объектов - не только значительная выгода, но и большая ответственность. Часто возникают ситуации, когда лучше с кем-то разделить эту ответственность.

Что самое важное при продаже загородного дома? Правильная оценка его рыночной стоимости? «Чистота» документов? Хорошие соседи? Удобство подъездных путей? Все нюансы важны, но для покупателя решающим может оказаться фактор, который продавцу и в голову не придет. Вот этот ключевой момент - выяснить истинные мотивы и предпочтения покупателей - требует серьезного опыта от продающей стороны.

3 секрета быстрой продажи дома:

• научиться говорить на одном языке с покупателем
• сформировать у него позитивный облик объекта недвижимости (причем опытный специалист сделает это еще до того, как покупатель впервые увидит дом)
• сделать так, чтобы ценность коттеджа превысила ценность денег.

• назначить справедливую цену;
• грамотно составить объявление;
• привести в порядок документы;
• выбрать профессионального посредника.

От этих основных этапов и зависит успех сделки.

Продажа и покупка домов – распространенное и обычное дело. Несмотря на одинаковые цели – получить максимальную для себя выгоду – интересы продавца и покупателя в этой сделке противоположные. Поэтому для того, чтобы узнать, как быстро продать дом, надо собрать определенную информацию, учитывая некоторые аспекты. Для начала проанализируйте рыночную стоимость своего дома в нескольких интернет - ресурсах, публикующих частные объявления, чтобы объективно оценить цены на недвижимость и получить достойную сумму денег, не запрашивая нереальных цифр. В противном случае процесс продажи может затянуться. Просмотрите все объявления о продаже домов в вашем регионе за последний квартал с примерно такими же условиями – площадью дома, количеством комнат, инженерными коммуникациями. Выяснив среднюю цену на аналогичные дома в своем городе, для быстрой продажи ее придется снизить на 15 — 20%. Возможно, нужно будет воспользоваться услугами независимого оценщика, особенно, если покупатели мечтают приобрести ваше жилье в кредит или у вас возникли сомнения по поводу адекватности цены.

Стоимость

Не стоит изначально завышать ценовую планку, надеясь потом ее снизить. Разного рода примечания типа «торг уместен», «возможны скидки» чаще всего не работают – главным ориентиром для покупателя служит начальная цена (хотя есть и любители поторговаться). Знайте, что дом ваш стоит ровно столько, сколько за него готов предложить рынок, а не столько, за сколько вы хотите его продать. Отсюда следует, что какое-то время надо потратить на изучения цен на недвижимость в вашем регионе и районе. Очевидно, дом одинаковой площади, находящийся в Курортном районе будет стоить значительно дороже, чем в дом в каком-нибудь . В среднем на продажу дома уходит около 6 месяцев, но если надо продать дом быстро, проверенный способ решения вопроса – назначение стоимости ниже рыночной на подобные предложения. Как продать дом быстро и дорого? Многое зависит от сезона. Для сельских домов благоприятным будет весенне-летний дачный сезон и отпусков. Ликвидность недвижимости (вероятность продать ее быстро) увеличивают наличие коммуникаций.

Подготовка дома к продаже

Посмотрите критически на свой дом: делать евроремонт в продаваемом доме бессмысленно, но, возможно, он нуждается в небольшом косметическом ремонте – замене кранов или обоев? При сравнительно небольших расходах такие изменения существенно повлияют и на внешний вид дома, и, конечно, на его стоимость. Чтобы привести дом в порядок, надо освободить его и участок от мусора и лишних вещей.

Просторный двор и комнаты без постороннего хлама и запаха выглядят гораздо привлекательней. Кстати, ароматы свежей выпечки, кофе, корицы, вазы со свежими фруктами и цветами создают особую домашнюю атмосферу. Убирать всю мебель пока не стоит – если комнаты выглядят нежилыми, на подсознательном уровне покупатель испытывает дискомфорт.

Ценные вещи не должны быть на виду. Стоит убрать также личные вещи, фотографии – все, что реально напоминало бы о прежних жильцах и мешало фантазиям на тему «а здесь мы поставим диванчик». Многие еще используют рекламный плакат или табличку «Продается» с указанием площади дома, номера телефона, иногда – и цены.

Фотокомментарии, или Лучше один раз увидеть

«Кота в мешке» покупать никто не хочет – за сухой фразой «продам дом» может скрываться и деревянная послевоенная постройка, и современный роскошный особняк, и просто бетонная коробка без перекрытий и коммуникаций. Возможность покупателя увидеть предлагаемую ему недвижимость – большой плюс, увеличивающий количество просмотров в разы. Надо сделать серию фотоснимков, выбирая наиболее привлекательный ракурс и фон, зафиксировав все достоинства объекта. Такое визуальное представление очень эффективно.

Как представить дом с выгодной стороны

Информация о количестве комнат и квадратных метрах, безусловно, важна. Но для привлечения внимания покупателя ее недостаточно. Не стесняйтесь подчеркивать все особенности вашего дома, а они есть у каждого строения. Если вопрос в том, как продать дом в деревне, то живописное описание сельских пейзажей только прибавит вам шансов. Рядом заповедный лес или чистая красивая река или озеро? Прекрасное место для пикников! Удачное расположение комнат – солнечные, изолированные. А, может, вы похвастаетесь ландшафтным дизайном? Во всяком случае, описывая выгодные стороны своей недвижимости, будьте честными со своими покупателями, приукрашивая реальность в разумных пределах, так как начинать знакомство с обмана – дурной тон.

Важный момент – возможность подключения коммуникаций – водопровод, газопровод, электроэнергия. Если дом не благоустроен, но рядом проходит, например, газопровод, этот факт надо отметить обязательно. Ведь покупатель прежде всего учитывает стоимость эксплуатации будущего приобретения.

Выбор посредника

Если продажа домов для вас – обычное дело, можно попытаться продать дом самому. Размещайте объявления на всевозможных рекламных досках – «из рук в руки», avito, dmir и других. Приготовьтесь к диалогу с потенциальным покупателем. Он может потребовать выслать подробный фотоотчет: этажность дома, из какого материала сделан, утепление, вид отопления, комнаты, кухня, хозблок, бойлерная, фото всего участка, варианты подъездного пути, удаленность от города, инфраструктура.

• При встрече с покупателем заранее подготовьте ответы на стандартные вопросы.
• Почему вы решили продавать этот дом?
• А какие здесь соседи?
• Подготовлены ли документы на дом к сделке?

Составьте психологический портрет своего покупателя, с которым общались по телефону. Если это одинокая старушка, можно вспомнить о поликлинике, спокойном районе, видах из окон. Молодая семья будет интересоваться подсобными помещениями, детсадом, транспортом.

Чтобы незаключенная сделка не стала еще одним разочарованием, в свою очередь вы имеете право поинтересоваться, в самом деле покупатель намерен приобрести ваш дом, есть ли у него для этого финансовые возможности.

Попытайтесь «сосватать» дом с земельным участком соседям. Вполне возможно, что они захотят увеличить площадь своей усадьбы.

Как найти риелтора?

Для тех, кто каждый день дома не продает или не имеет в этом важном деле достаточно опыта, можно выбрать посредника. Порядочного и профессионального риелтера с первого взгляда не определить. В выборе агентства можно ориентироваться на мнение друзей или знакомых, если они недавно сталкивались с такой же проблемой. Если таких советчиков нет, лучше выбирать крупную компанию с солидным стажем и репутацией – там выработаны свой опыт, умения, инструменты и технологии продаж.

Начинать поиски посредников можно с интернета. Если на сайте фирмы долго висят одни и те же объявления о продаже домов, поиск вариантов неудобный, непонятен и сам механизм купли – продажи, стоит поискать другие варианты. И не только на их собственных сайтах – много интересных отзывов можно увидеть на независимых тематических форумах и потралах.

Документы — в полном порядке

Если вы продаете недвижимость, все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на дом и земельный участок должны быть в порядке. Многие покупатели спешат оформить сделку и переехать в свой дом как можно скорее, поэтому ждать, пока вы утрясете свои юридические формальности, никто не захочет. Этот момент касается и прописки – выписки жильцов.

1. Правоустанавливающим документом может быть или купли-продажи, свидетельство о праве наследования или другой документ, где указаны основания перехода к собственнику земельного участка и строений.
2. Правоподтверждающий документ – свидетельство о госрегистрации установленного образца.
3. Для продажи дома нужна еще справка из БТИ или выписка из кадастрового паспорта.
4. Если владелец недвижимости состоит в браке, для продажи дома понадобится заверенное нотариусом заявление супруга.
5. В особых случаях (когда у продавца имеется семья с несовершеннолетними детьми) может потребоваться и разрешение органа опеки.
6. Если дом оформлен под залог при выдаче кредита, необходимо разрешение банка.
7. Другие документы, связанные с конкретной ситуацией (например, если дом продается по доверенности, необходим нотариально заверенный документ).

Земельный участок – это отдельная тема. Для продажи надо приготовить выписку из кадастрового паспорта участника. Если хозяину дома земля не принадлежит (бессрочное пользование, пожизненное наследование), могут возникнуть некоторые сложности. Самое простое – перевести свой участок в личную собственность: редкий покупатель захочет взять на себя и это хлопотное дело. Подробную консультацию о документах можно получить у юриста агентства недвижимости (первая консультация у них обычно бесплатная) или у нотариуса.

Указывая в объявлении телефон, позаботьтесь, чтобы он всегда был включен. На предложения о покупке надо отвечать сразу же, чтобы не упустить сделку. Периодически напоминайте о себе риелтеру, конкретно интересуясь ходом продажи – где разместили объявления, сколько людей интересовались, звонили. При встрече с покупателем поинтересуйтесь, какие у него предпочтения, требования к жилью, если они соответствуют вашим условиям хотя бы частично, смело демонстрируйте их покупателю. Подробнее описывайте все достоинства своего дома, возможно, в деталях потенциальный покупатель увидит то, что заставит принять окончательное решение в вашу пользу.

Как продать дом быстро и выгодно без магических ритуалов и заговоров? Если продаете дом с участком, мало указать в объявлении его площадь. Окультурена территория или это еще целина, какие имеются деревья и кустарники, какая форма участка, близко ли водоем, и есть ли забор. Если покупатель заинтересован в создании подсобного хозяйства, земельный фактор имеет для него большое значение.

Впрочем, если верите в магию, положите пятак под коврик у входа – он обещает принести удачу! После подачи объявления о продаже дома, можно провести небольшой ритуал. Деревянным молоточком (как на аукционах) два-три раза в день стучите по стенам, «кодируя» их словами «продано за... тысяч долларов!». Магия утверждает, что за эту цену дом и будет продан.

Когда договорились о цене, уточните, как и где будете оформлять сделку и за какой срок вы должны окончательно освободить дом. Продажа дома – дело не одного дня, но если оценивать ситуацию трезво, то на всякий товар свой купец обязательно найдется: самый ветхий домишко в аварийном состоянии в Подмосковье многие готовы купить только ради регистрации в Московской области.

Загородный дом — это не только место отдыха или жизни вдали от городского шума, но и вложение денег. Что можно продать? Жилой дом, элитный коттедж, дача в охраняемом садовом товариществе, летний домик, деревенский сруб, квартира в таунхаусе или дуплексе — все это может стать объектом купли-продажи на рынке загородной недвижимости.

Действие 1

Оцениваем свою недвижимость

Перед началом продажи необходимо определить стоимость вашей загородной недвижимости. Для этого можно обратиться к услугам профессиональных оценщиков или сделать примерную оценку самостоятельно.

Каждый загородный дом индивидуален, но существует ряд критериев, которые важны для определения цены. Основными являются местоположение и характеристики самого объекта:

• — удаленность от крупного города (направление и расстояние)
• — округ, район, ближайший населенный пункт, улица
• — площадь дома и участка
• — качество недвижимости, год постройки, процент износа
• — наличие коммуникаций

Для примера вы можете выбрать несколько объявления о продаже загородного жилья в том же районе и со схожими характеристиками.

После того, как подходящие варианты изучены, можно назначить среднюю цену. При этом имеет смысл добавить небольшую сумму сверху — это ваш запас на тот случай, когда покупатель захочет поторговаться и снизить цену.

Действие 2

Зачем вам нужен риэлтор?

Продажа загородного дома требует большого количества времени, усилий, профессиональных знаний и навыков. Кроме того, отличительная особенность загородного рынка — это уникальность объектов. Из-за этого возникает множество нюансов, как при оценке недвижимости, так и при проведении сделки. Вы можете разобраться во всем самостоятельно, либо прибегнуть к помощи специалистов.

Если вы решили обратиться в агентство недвижимости или к риэлтору, специализирующемуся на рынке загородной недвижимости, необходимо заключить договор.

Что будет входить в услуги риэлтора? Он даст вам консультацию по оценке недвижимости, проведет компетентную рекламу вашего дома, возьмет на себя работу по поиску покупателя, соберет пакет необходимых документов, покажет ваш коттедж потенциальному покупателю, оформит документы и проведет сделку.

Кроме того, посредничество агентства недвижимости сделает максимально безопасным передачу денежных средств.

Действие 3

Как подготовить дом к продаже?

Грамотная подготовка поможет вам продать недвижимость не только в кратчайшие сроки, но и по максимально выгодной цене. Собственно, подготовка проходит в два этапа: это юридическая часть (подготовка документов) и фактическая часть (подготовка объекта к просмотрам).

Какие документы вам будут нужны?

Перед продажей необходимо подготовить пакет документов. Вам понадобятся:

1. 1 свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом
2. 2 свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
3. 3 договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство
4. 4 разрешение на строительство индивидуального жилого дома, государственный акт на право собственности на землю
5. 5 кадастровый паспорт жилого дома и кадастровый паспорт земельного участка
6. 6 выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в этом доме лиц (сразу подготовьте согласие всех домочадцев на продажу недвижимости, в документе также должны быть указаны сроки, в которые они обязуются выписаться)
7. 7 справка об отсутствии задолженности по налогам
8. 8 выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), подтверждающая отсутствие обременений, запрещений и арестов

Как подготовить дом к просмотру?

Независимо от того, продаете вы готовый дом, или коттедж находится на одной из стадий строительства, сделайте его «доступным»: организуйте удобный подъезд к вашему дому, проложите безопасную и сухую дорожку.

Предварительно сделанный в коттедже косметический ремонт благоприятно скажется на цене: так покупатель сможет сразу заехать и жить. Кроме того, чистые, светлые и просторные помещения лучше запомнятся при просмотре.

Убедитесь, что все светильники работают, окна и двери открываются.

Сделайте ваш дом и участок чистым: уберите строительный и любой другой мусор, ненужную мебель, ваши личные вещи, приведите в порядок клумбы, грядки и садовые деревья. Запущенный внешний вид на подсознательном уровне может отпугнуть потенциальных покупателей. Также постарайтесь избавиться от посторонних запахов: оптимальным считается ненавязчивый запах кофе или цитрусовых.

Вы можете оставить часть мебели или аксессуаров, если они делают ваш загородный дом уютнее: садовую мебель, домашние цветы, домашний кинотеатр или современную кухню (можете включить их в стоимость, продать дополнительно или оставить в качестве бонуса).

После того, как вы приведете коттедж и участок вокруг него в надлежащий вид, сделайте фотографии. Будет необходим крупный план, а также фотографии тех деталей, которые станут преимуществами вашего дома — например, красивая клумба, камин, пруд, новая сантехника, внутренний двор с беседкой. Можете сделать несколько фотографий окружающих видов (предположительного вида из окна), а также инфраструктуры.

Действие 4

Как составить объявление о продаже?

В качестве примера вы можете использовать одно из объявлений, которое показалось вам наиболее интересным. При составлении объявления укажите:

• — качество недвижимости (элитный коттедж, летняя дача или «деревенский дом»)
• — год постройки
• — площадь участка
• — удаленность от города, ближайшие населенные пункты
• — виды транспорта, которыми можно добраться до вашего дома, расстояние до остановки общественного транспорта, крупной дороги
• — наличие коммуникаций или возможности их проведения
• — возможность прописки
• — наличие транспортной и социальной инфраструктуры
• — все, что считаете плюсами:
  • — благоприятная экологическая обстановка (отсутствие свалки и лес рядом)
  • — архитектурные и ландшафтные особенности
  • — эксклюзивный дизайн

Не сообщайте в объявлении ложные сведения, даже если они кажутся вам абсолютно невинными. Любая недостоверная информация вызовет сомнение — как в правдивости остальных данных, так и в вас как в продавце.

После того, как составите объявление с полным описанием, подумайте, кто мог бы купить эту недвижимость — от этого зависит то, где можно разместить вашу информацию. Например, при продаже недорогой летней дачи с огородом, которая будет интересна пенсионерам, имеет смысл опубликовать объявление в печатных изданиях.

Также обратите внимание на тематически ресурсы с советами по садоводству, огородничеству или консервированию, сайты для молодых родителей и обсуждения использования материнского капитала, форумы по загородной ипотеке и ремонту.

Однако эффективнее всего будет размещение в онлайн базах недвижимости или электронных СМИ — у них набольший охват аудитории. Кроме того, там можно опубликовать максимум информации: не только текст и фотографии, но и панорамы, видеоматериалы, виртуальные туры.

Действие 5

Как оформить сделку по продаже загородного дома?

Если вы грамотно оценили свою недвижимость и сделали ей рекламу, желающие купить загородный дом найдутся быстро.

Если до этого вы действовали полностью самостоятельно, можно привлечь профессионалов на этом этапе. В рамках юридического сопровождения сделки специалист агентства недвижимости проверит достоверность документов, оформит договор купли-продажи и станет гарантом безопасности расчетов.

В любом случае, сделка по продаже загородного жилья проходит в несколько этапов:

1. 1 Заключение договора купли-продажи

   В частности, в договоре уточняются права и обязанности покупателя и продавца, штрафные санкции, соки освобождения жилья, а также прочие нюансы. Например, кто берет на себя расходы по оформлению регистрации прав (часто они делятся пополам).

2. 2 Государственная регистрация

   Переход права собственности подлежит государственной регистрации: продавцу необходимо подать заявление в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

   В Росреестр, кроме заявления, нужно предоставить дополнительные документы: квитанцию об оплате госпошлины, подтверждение права собственности на жилье, справку из БТИ о балансовой стоимости объекта недвижимости, справку об отсутствии задолженности по платежам.

   В настоящее время оформление государственной регистрации прав занимает около 30 дней. Когда покупатель получает свидетельство о регистрации права собственности на приобретенную недвижимость, он становится владельцем вашего бывшего загородного дома.

3. 3 Подписание передаточного акта

   После оформления всех документов в Росреестре покупатель и продавец подписывают передаточный акт.

4. 4 Передача денег

Действие 6

Как получить деньги после продажи загородного дома?

Плата за покупку загородного дома может вноситься как после подписания договора купли-продажи, так и после получения свидетельства о регистрации права. Эта информация, так же как и способ оплаты, указывается в договоре.

Покупатель может заплатить наличными или перевести сумму на ваш банковский счет. Также при расчетах часто используют банковскую ячейку или аккредитив — тогда вы сможете забрать деньги после того, как предъявите документы, подтверждающие госрегистрацию прав передачи жилья покупателю. Этот вариант считается наиболее безопасным.

Как заплатить налоги и получить налоговый вычет?

Доход от продажи загородного дома облагается налогом на доходы физических лиц. По российскому законодательству для граждан это 13% от суммы, полученной за имущество.

Но при начислении налога продавцу могут быть предоставлены налоговые вычеты, уменьшающие величину налоговой базы. Например, при продаже загородных домов, в том числе дач и садовых домиков, имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи, но не более одного миллиона рублей. При этом если проданное имущество находилось в собственности три года и более, то налоговый вычет может быть предоставлен в размере всей суммы налога.

Как продать коттедж быстро и выгодно?

В силу различных причин перед человеком может возникнуть необходимость продать свой загородный коттедж, при этом он стремится сделать это оперативно и с большой выгодой для себя. Настоящие профессионалы в области недвижимости - риелторы - на сегодняшний день достигли в своей сфере деятельности небывалых успехов и способны быстро найти покупателя практически на любой дом. Но их услуги стоят немалых денег, к тому же количество мошенников постоянно увеличивается. Если Вы не хотите рисковать или не хотите затрачивать собственные денежные средства на оплату услуг агентства недвижимости, то можете осуществить продажу коттеджа самостоятельно.

Этап первый - поиск покупателя

Хороший загородный дом входит в число востребованной недвижимости, поэтому найти покупателя на него можно очень быстро. Но Вас вряд ли устроит какой-либо покупатель, а только тот, что способен предложить достойную сумму, удобную для Вас форму и систему оплаты. В свою очередь покупателю должно подходить местоположение Вашего коттеджа, его архитектура и, разумеется, состояние, в котором он находится. Ваши интересы и пожелания в вопросах продажи-покупки должны полностью совпадать. После того, как Вы нашли лучшего на Ваш взгляд покупателя, необходимо подготовить пакет документов, этот процесс займет немало времени, кроме того, Вам придется столкнуться с российской бюрократией.

Этап второй - сбор документов

Собрать пакет необходимых документов можно как самостоятельно, так и при помощи агентства недвижимости. Но в любом случае, для продажи коттеджа перед оформлением сделки купли-продажи, у Вас на руках должны быть следующие документы:

• Паспорт РФ;
• Свидетельство о госрегистрации права собственности;
• Документы, устанавливающие права на дом и участок: договор купли-продажи, акт о передаче в собственность, свидетельство о праве наследования или договор дарения;
• План земельного участка в 3-х экземплярах;
• Акт о нормативной стоимости;
• Акт о согласовании границ;
• Справка из райкомзема об отсутствии прочих пользователей земли;
• Справка об отсутствии обременений;
• Постановление о приеме коттеджа в пользование;
• Технический паспорт БТИ;
• Сводная ведомость оценки построек;
• В случае нахождения в браке - справка супруга о согласии на продажу;
• Копия свидетельства о браке;
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Сокращаем возможные риски

Загородные коттеджи, как правило, имеют высокую стоимость, что является магнитом для нечестных людей. Всегда велик риск остаться без денег или без дома, ведь мошенники способны придумать массу махинаций, на которые может попасться даже самый дотошный человек. По мнению специалистов, наибольшее количество махинаций производится на этапе передачи денег и оформления недвижимости в собственность.

Самая типичная схема мошенничества - когда Вы, после подписания всех документов, произведения перерегистрации собственности, получаете в качестве оплаты фальшивые купюры, а покупатель тем временем пропадает в неизвестном направлении. Также опытные мошенники могут в личных целях использовать Ваш малый опыт обращения с иностранной валютой - в таком случае в качестве денег за Вашу недвижимость Вы получите обесцененную валюту. Существуют и другие опасности в ходе продажи загородной недвижимости. Например, в качестве покупателя может придти обыкновенный вор, которого интересует не дом, а имущество внутри него. Но самая большая опасность исходит от риелторов - так называемых «черных маклеров», выдающих себя за частных специалистов. Они требуют, как правило, за свои услуги определенную сумму, с которой потом успешно исчезают. Другой вариант более печальный, когда Вы оформляете на них генеральную доверенность и они, продав Ваш коттедж, внезапно пропадают с Вашими деньгами.

1. Перед началом показа дома покупателям, выложите к дому асфальтированную или мощеную дорожку. Лучше сделать её не прямой, а слегка извилистой.
2. В каждом доме есть запахи - краски, кухни, стройки. Потенциальному покупателю вряд ли понравится что-то, кроме аромата цветов или свежесваренного кофе. Приобретите специальный угольный фильтр, который за пару часов устранит все ненужные запахи
3. . Осуществлять монтаж сантехники не следует, ведь в данном плане у каждого человека свои предпочтения.
4. В доме следует произвести ремонт, чтобы новый владелец мог сразу в него въехать.
5. Если Вы решили продать элитный коттедж, в котором будет детская комната и спальня, то задействуйте в межэтажных перекрытиях материалы, поглощающие радиацию.

О том, как купить коттедж, Вы можете прочитать .

Продажа собственного дома без посредничества агента поможет вам сэкономить очень внушительную сумму. Однако существует причина, по которой большинство людей при продаже своего жилища предпочитает обращаться за помощью к профессионалам – продажа недвижимости требует много труда, технических знаний и особого терпения. Продаете ли вы дом в первый раз или просто хотите избежать своих прошлых ошибок, начать нужно с составления хорошего плана действий.

Шаги

Первые шаги

Уберите в доме. Как только вы решили продать дом, вычистите в нем все до мелочей, от подвала до чердака. Не забудьте про те места, которые, как правило, моются и чистятся редко – плинтусы, жалюзи, подоконники, водосток на крыше. Чистый дом позволит оценщикам увидеть его в лучшем свете и достойно оценить. И, конечно же, чистый дом более привлекателен для потенциальных покупателей.

• Зная свой дом слишком хорошо, вы можете не придать значения необходимости уборки некоторых участков. А вот потенциальные покупатели на это обязательно обратят внимание. Если вы хотите произвести на них наилучшее впечатление, воспользуйтесь услугами клининговой компании, по крайней мере, для первоначальной генеральной уборки. Не стоит недооценивать силу безупречной чистоты.
• Во время уборки выбросьте из дома весь хлам. Избавившись от мусора и ненужных вещей, вы заставите ваше жилище выглядеть светлее и просторнее, ведь именно таким его хотят видеть покупатели. Вы заметите большую разницу в том, как выглядят ваши шкафы, ванная комната, гараж и веранда. Если вам тяжело расстаться с какими-то вещами, подумайте об их временном перемещении в какое-то хранилище.

1. Оцените свою недвижимость. Конечно, вы хотели бы продать свой дом подороже, но следует быть реалистом. Многие продажи домов проваливаются только из-за того, что их владельцы зачастую выставляют цену, которая значительно превышает рыночную стоимость. Некоторые домовладельцы просто хотят получить определенную сумму денег и не желают торговаться. Профессиональная оценка стоимости вашего имущества третьей стороной поможет вам определиться с ценовым диапазоном. Кроме того, наличие заключения незаинтересованной стороны гарантирует, что вам не будут предъявлять претензии по поводу завышения стоимости дома.

   • Не полагайтесь исключительно на налоговую оценку вашей собственности. Многие налоговые оценки давно устарели и не отображают реальной картины на рынке недвижимости.
   • Посмотрите на стоимость сопоставимой недвижимости. Анализируя цены, по которым продают аналогичные дома в вашем районе, вы сможете определить ценовой диапазон и для вашего дома. Всегда используйте сравнительные данные для получения реалистичной оценки стоимости вашей собственности.
   • Воспользуйтесь услугами оценщика. Сертифицированный оценщик измерит площадь вашего дома и прилегаемого участка земли, сделает фотографии, соберет данные о стоимости других продаваемых домов по соседству и на основании всех этих данных определит среднюю стоимость вашего жилища. Услуги оценщика обойдутся вам намного дешевле, чем услуги агента по недвижимости, да и определенная им стоимость дома будет более адекватной. Многие банки собирают информацию о хороших оценщиках, с которыми они контактируют по вопросам рефинансирования или ипотечного кредитования. Обратитесь к управляющему местного банковского филиала с просьбой порекомендовать вам квалифицированного специалиста. Получив на руки экспертное заключение, сделайте копию документа и храните ее в надежном месте. Оригинал же держите под рукой, чтобы при необходимости показать его потенциальным покупателям.

2. Проведите инспекцию дома. Многие стандартные договоры купли-продажи недвижимости дают покупателю право инспектировать имущество, так что будьте готовы. Проведите инспекцию вашего дома до подачи объявления о его продаже. С подачи общей инспекции вас могут заставить произвести ремонт водопровода и канализации, системы отопления и электроснабжения и так далее. Возможно, в рамках общей инспекции будут проверены крыша и фундамент здания. Следуйте рекомендациям и сделайте весь необходимый ремонт. Дополнительные проверки по просьбе покупателя обычно осуществляются за его счет.

   Подготовьте свой дом к въезду новых хозяев еще до выставления на продажу. Покупатели ленивы по своей природе. Если они поймут, что перед тем как начать жить в новом доме в свое удовольствие они должны будут осуществить дополнительное озеленение, провести какие-то сантехнические и электромонтажные работы, они с большой вероятностью откажутся от покупки, даже если все остальное будет их вполне устраивать. Так решите эту проблему – подготовьте дом к заселению новых владельцев заранее.

Привлечение покупателей и демонстрация дома

Подумайте о преимуществах вашего дома. Перед тем как приступать к продаже, составьте список преимуществ вашего дома, которые, скорее всего, привлекут покупателей. Это могут быть хороший район, нахождение рядом школы, недавно сделанный ремонт, пластиковые окна, новая бытовая техника и т.д. Подчеркните эти преимущества в объявлении о продаже. Не забудьте упомянуть о них в беседе с потенциальными покупателями.

Правильно выберите время для продажи. Помните о том, что всплеск на рынке недвижимости происходит летом – во-первых, люди предпочитают переезжать, когда тепло, во-вторых, их детям не придется менять школу в середине учебного года. Начните продажу в апреле или мае и продолжайте этот процесс на протяжении лета. Если к концу осени дом не будет продан, сверните свои усилия и повторите попытку следующей весной.

• Обратите внимание на то, что происходит с рынком недвижимости в вашем районе. Если ваш район переживает всплеск продаж жилья, стоимость вашего дома может увеличиться. И наоборот, если спрос на недвижимость в районе упал, выручить хороший деньги за ваш дом вам вряд ли удастся. Чтобы не понести убытки, постарайтесь удачно выбрать время подачи объявления о продаже. Возможно, стоит подождать несколько месяцев, чтобы продать ваш дом по более выгодной цене.

1. Подготовьте ваш дом к показу покупателям. Это очень важный этап в процессе продажи жилья. Во время просмотра потенциальные покупатели начинают мысленно представлять свою жизнь в этом доме. Если им не удастся задействовать свою фантазию, потому что дом слишком загроможденный и грязный или выглядит слишком ярко и причудливо, считайте, что вы потеряли свой шанс. Готовя дом к демонстрации, помните, что он должен выглядеть просторным, чистым и… типичным, насколько это возможно.

   • Постарайтесь сократить количество мебели в вашем доме до необходимого минимума. Если вы не использовали какой-то предмет мебели в течение трех месяцев, продайте его или выбросите. Это поможет помещению выглядеть просторным.
   • Осмотрите каждую комнату и сделайте мелкий косметический ремонт там, где это необходимо. Проверьте ковры и окна в каждом помещении и очистите их.
   • Обратите внимание на внешний вид фасада дома. Выкорчуйте деревья, затемняющие значительную часть дома, прополите сорняки на прилегающем участке. Проверьте состояние покраски фасада. Поставьте себя на место покупателя!

2. Распространите информацию о продаже вашего дома. Самый простой способ – установить рядом с домом знак «Продается». Но этого не достаточно.

   • Разместите объявления на тематических сайтах. Если вы пользуетесь социальными сетями, можете упомянуть о продаже и там. Дайте объявление в местную газету.
   • Раздайте листовки с объявлением. Если это позволяют местные власти, приклейте их на столбы.
   • Выуживайте потенциальных покупателей везде, где это возможно. Обратитесь к управляющим местных банков и директорам школ – быть может, они знают семью, которая планирует купить дом. Если поблизости есть компания, которая часто покупает жилье для своих сотрудников, свяжитесь с отделом по работе с персоналом и сообщите, что у вас есть дом, который вы готовы продать. Делайте все возможное.
   • Используйте «сарафанное радио». Расскажите о продаже дома своим друзьям, родственникам, коллегам. Пообещайте им награду (например, бутылку дорогого вина или ужин в ресторане), если они помогут быстро найти покупателя.

3. Умейте презентовать свой дом. Когда потенциальные покупатели или их риэлторы захотят посмотреть дом, постарайтесь быть доступным. Возможно, некоторые покупатели могут выразить желание посмотреть дом в дневное время, когда вы на работе. Если вы не можете присутствовать на встрече, попросите своего друга или члена семьи сделать это за вас.

   • Перед приходом потенциальных покупателей наведите в доме марафет. Разложите вещи по своим местам, постирайте грязное белье, помойте посуду. Зажгите ароматизированную свечу, включите в фоновом режиме легкую классическую музыку. Если погода хорошая, откройте окна, если нет – разожгите камин или включите обогреватель. Эти меры позволят сделать ваш дом уютным и гостеприимным.
   • Проявите гостеприимство. Это кажется очевидным, но некоторые так волнуются при встрече с покупателями, что забывают элементарные правила поведения. Поприветствуйте ваших гостей крепким рукопожатием. Представьтесь сами и попросите представиться их. Как только они зайдут в дом, предложите им стакан воды или небольшое угощение. Ненавязчиво поинтересуйтесь их жизнью (есть ли у них дети? любят ли они животных?) и продолжайте разговор о доме, опираясь на полученную информацию. Водите их из комнаты в комнату без спешки. В самом конце спросите, есть ли у них какие-то вопросы и что они хотят увидеть еще. Оставьте свою контактную информацию или дайте визитную карточку. Будьте вежливым и хорошо подготовленным.
   • Постарайтесь воспринимать это событие в положительном ключе. Будьте честны, рассказывая о доме, но не зацикливайтесь на недостатках. Если причиной продажи дома стали развод, потеря работы или какая-то другая личная трагедия, не обсуждайте свои проблемы с покупателями. Пусть ваша беседа носит исключительно позитивный характер, ведь вы же хотите, чтобы ваши гости покинули дом счастливыми и довольными появившейся у них возможностью.
   • Позаботьтесь о безопасности. Спрячьте все ценности в недоступное место до того, как приведете в дом незнакомых людей. Не оставляйте их без присмотра, если же они захотят немного побыть одни, пусть это будет на кухне или во дворе.

Быстрое получение предложения

1. Установите срок, по прошествию которого вы снизите запрашиваемую цену, если не получите никаких серьезных предложений. Многие продавцы предлагают свои дома по заоблачным ценам, а потом удерживают их в течение слишком долгого времени. Определите срок, когда вы начнете снижать цену, например: «Если я не получу предложений в течение двух месяцев, я снижу цену на 200 000 рублей. Если в течение последующих 6 месяцев мне по-прежнему не удастся продать дом, я опущу стоимость еще на 500 0000». Наличие определенного плана снижения цены в отсутствие заявок поможет спокойно принимать решение и в конечном итоге позволит вам продать дом значительно быстрее.

   Поставьте себя на место покупателей. Если вы в течение длительного времени не получили ни одного предложения, прогуляйтесь по окрестностям, посмотрите вокруг и спросите себя: «А я захотел бы купить мой или какой-то другой дом по такой цене?» Помните, что нужно быть честным с самим собой, насколько это возможно. Если вы пришли к выводу, что другие дома в вашем районе представляют собой лучшие варианты, пора снизить запрашиваемую цену, чтобы сделать ваш дом привлекательнее.

2. Брокер должен оценить расходы по оформлению сделки купли-продажи и дать вам стратегические советы по выбору варианта осуществления расчетов (оплата наличными, ипотечное кредитование, государственные программы финансирования). Брокер может помочь как с продажей дома, так и в финансовых вопросах.

Будьте готовы обсуждать условия. Если покупатель говорит, что ему нравится ваш дом, но не знает, готов ли он его купить, пойдите на небольшую хитрость. Вы заметили, что покупатель с восхищением смотрит на новый мангал? Включите его в стоимость дома. Покупателю не нравится состояние вашего дворика? Сделайте скидку в 20 000 рублей с замечанием, что эти деньги пойдут на обустройство придомовой территории. Добавление в комплект к дому нового бытового электроприбора обойдется вам дешевле, чем продолжать выплачивать ипотечный кредит, чего вам, конечно, не хочется.

3. Многие брокеры скажут вам то, что вы хотите услышать, лишь бы вы согласились с ними работать. Лучше всего найти хорошего брокера по рекомендации агентства недвижимости.
4. Большинство покупателей знает, что вы не платите комиссионные отчисления риэлтору, и постарается предложить вам цену без учета комиссий, что сведет на нет всю вашу экономию.