Взаимоотношения провайдеров с управляющими организациями при использовании общего имущества собственников многоквартирного дома. Взаимоотношения провайдеров с управляющими организациями при использовании общего имущества собственников многоквартирного дом

Законно ли размещение в многоквартирных домах оборудования интернет-провайдеров? На каком основнаии они дырявят наши стены, перекрытия? Куда идут деньги, полученные от провайдеров ?
-Согласно ст. 6 Федерального закона № 126-ФЗ «О связи», операторы связи вправе размещать оборудование в многоквартирных домах на возмездной основе. При этом, решение о пользовании общим имуществом многоквартирного дома иными лицами принимается на общем собрании собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). За доступ провайдера к общему имуществу должно быть отдано не менее 2/3 голосов от общего их числа собственников в доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Несмотря на это, владельцы телекоммуникационного оборудования не хотят решать этот вопрос с собственниками помещений многоквартирных домов, а предпочитают находить контакт с управляющими компаниями или через суд получить доступ к общему имуществу многоквартирных домов для предоставления услуг жителям.
Но, как следует из письма Федеральной антимонопольной службы от 27 мая 2015 г. № ИА/26126/15 “Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома”, управляющие организации не вправе самостоятельно принимать решение об определении возможности доступа, порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, самостоятельно, так как это право предоставлено только собственникам помещения в многоквартирном доме. Если управляющие организации отказывают оператору связи в доступе в дом, то такой отказ обоснован, так как отсутствует соответствующее волеизъявление собственников дома.
Верховный суд в Определении от 01.03.2018 № 306-КГ17-17056 поставил окончательно точку в этом спорном вопросе.
Суд указал, что: согласие общего собрания собственников требуется во всех случаях, даже если у провайдера есть отдельные договоры с собственниками, это не снимает необходимости получить решение собрания.
Собственники вправе установить размер платы за пользование общим имуществом. Да, у собственников есть право передать крышу в пользование провайдера и бесплатно. Но это именно право собственников, но не их обязанность.
Провайдер обязан также заключить договор с электроснабжающей организацией. За самовольное подключение к электросетям, то есть фактически за хищение электроэнергии предусмотрена административная и уголовная ответственность. Оплата за электроэнергию рассчитывается согласно мощности, потребляемой оборудованием.
Прибыль от использования общего имущества дома может быть потрачена только на ремонт общего имущества дома. Снять деньги со счета и поделить их между жильцами нельзя.

Напоминаем, в рамках информационно-просветительской кампании «Эксперты ЖКХ» вы можете задать любой интересующий вопрос по теме, обратившись в редакцию издания «КМВ Экспресс» по адресу г. Кисловодск, ул. Тельмана, 14, по тел. 8-800-222-43-30, или по электронной почте main@kmvexpress, а также в офис ООО УК «Перспектива».

05.01.2018

Минстрой утвердил разработанные Минкомсвязи поправки в строительные нормы. Теперь застройщикам многоквартирных домов рекомендовано обеспечить инфраструктуру для подключения не менее двух интернет-провайдеров со скоростью от 100 Мбит/с.

Минстрой обязал застройщиков учитывать интересы интернет-провайдеров.

Министерство строительства и ЖКХ утвердило поправки в строительные нормы и правила (СНиП). Поправки были разработаны Минкомсвязи с целью упрощения доступа интернет-провайдеров в многоквартирные дома.

В частности, по предложению Минкомсвязи был дополнены «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования». Документ был дополнен дополнен разделом, касающимся особенностей проектирования сетей широкополосного доступа (ШПД).

Принятый документ устанавливает минимально необходимые требования к проектированию и монтажу систем электросвязи инженерно-технического обеспечения. Так, еще на этапе проектирования многоквартирного дома рекомендовано на каждом этаже предусмотреть места, предназначенные для размещения оборудования связи.

В домах должно быть минимум два провайдера со скоростями не менее 100 Мбит/с

Для организации ШПД допускается использовать телефонную сеть связи. При этом рекомендуемая скорость доступа в интернет должна составлять не менее 100 Мбит/с. Также решены вопросы электропитания и конкуренции: в доме должно быть представлено не менее двух операторов ШПД.

Старые СНиПы препятствовали развитию современной инфраструктуры связи и снижали доступность услуг для связи, констатирует замдиректора Департамента регулирования радиочастот и сетей связи Минкомсвязи Михаил Быковский.

«Даже если застройщики были готовы спроектировать дом, в котором кроме телефонии будет еще и интернет, они просто не знали, как это сделать , - говорит Быковский . - Теперь все эти вопросы решени и могут быть использованы не только при строительстве новых многоквартирных домов, но также и при проведении реновации ».

Долгая борьба за недискриминационный доступ интернет-провайдеров в жилые дома.

Дискуссии относительно обеспечения недискриминационного доступа интернет-провайдеров в жилые дома идут уже несколько лет. В особенности данный вопрос актуален для новостроек: зачастую управляющие компании пускают в новые дома только одного интернет-провайдера. В результате цены на услуги связи для жителей таких домов оказываются выше, чем для жителей обычного дома, куда удалось протянуть сети сразу нескольким провайдерам.

Еще в 2015 г. Минкомсвязи разработало законопроект о внесении изменений в Закон «О связи» и Жилищный кодекс. Он предусматривал, что управляющая компания должна была бы пускать в жилой дом провайдера, если у него есть договор хотя бы с одним жителей этого дома. Сейчас, с формальной точки зрения, для прихода в дом какого-либо провайдера необходимо согласие двух третей жителей этого дома.

Однако, как писала газета «Ведомости», тогда против законопроекта выступил Минстрой. Между тем, в конце 2015 г. Президент России Владимир Путин поручил заинтересованным ведомствам совместно с Медиа-коммуникационным союзом подготовить предложения для обеспечения недискриминационного доступа провайдеров к многоквартирным домам.

После этого Минкомсвязи продолжило продвигать собственный законопроект. Но, как писала в конце 2016 г. газета «Коммерсант», в этот раз против выступило Главное правовое управление Администрации Президента. Параллельно Минкомсвязи предлагала внести изменения в СНиП, которые в итоге и были утверждены Минстроем.

Telekomza представляет серию статей «Устройство внутридомовой разводки интернет-провайдера», в которой мы подробно расскажем о специфике прокладки линий связи оператора в домах различного типа. В них мы раскроем монтажные хитрости операторов, которые применяются ими в зависимости от наличия или отсутствия специальных технических помещений в домах.

В мы рассказали о том, что жилые дома, в которых приходится работать провайдеру, делятся на пять основных типов, рассмотрели типичные примеры монтажной работы операторов в домах с техэтажом, подвалом и лифтовыми надстройками на каждом подъезде, а также привели решение для бюджетного варианта правильного монтажа в домах данного типа.

Сейчас на очереди дома без техэтажа, с подвалом и лифтовыми надстройками на каждом подъезде, представленные 9-ти и 10-ти этажками советской постройки, в которых уже приходится принимать непопулярные решения, либо уходя в подвалы, либо протягивая по крыше верёвки для сушки белья из кабелей.

Способы прокладки линий в домах второго типа. Как делают обычно.
Из-за отсутствия техэтажа и нежелания провайдеров уходить в подвалы, в некоторые из которых уже давненько не ступала нога человека, все кабели в таких домах тянутся по крыше. В одной из лифтовых надстроек (опять же, в наиболее близких к середине подъездах) устанавливается шкаф, от которого влево и вправо кидают линии. Получившееся нечто по заверениям чиновников «жутко портит внешний вид города» и безжалостно обрывается при ремонте кровли:

Рисунок 1: Абонентские кабеля

В таких типах домов трубы слаботочных стояков выходят прямо на крышу, что и приводит к плачевному результату:

Рисунок 2: Вход в стояк

Рисунок 3: Где какой кабель не сможет разобраться даже сам провайдер

Монтаж оборудования в домах типа 2. Бюджетный вариант правильного монтажа.
Чтобы избежать «малой кровью» всех перечисленных проблем, пойти следует только одним путём – установить оборудование в подвале и растаскивать кабели по нему. Но, как уже было отмечено, данный путь не очень любим провайдерами. Многие подвалы по весне серьёзно затапливает, а также в них любят селиться различные попискивающие животные, асоциальные личности или мелкие насекомые. Очень у немногих появится желание работать в таких условиях. Поэтому постараемся убрать хотя бы проблему спуска с крыши в слаботочные стояки.

Для этого придётся-таки строить свой спуск из лифтовой надстройки в стояки. Но прежде, чем кидаться с перфоратором на стены, нужно учесть несколько нюансов.

Во-первых, никакого перфоратор для сверления основных отверстий в перекрытиях! Шум, производимый сверлом D50, способен разбудить даже крайние подъезды в 6-ти подъездном доме, поставив под угрозу здоровье сверлящего и оставив от работы только воспоминания:

Рисунок 4: Результаты работы перфоратором утром в выходные

Кроме того, размеры кусков бетона, отваливающегося при такой работе снизу от межэтажного перекрытия заставляют серьёзно переживать за целостность всего дома.

Перфоратор можно использовать только для сверление горизонтальных отверстий, либо очень тонких вертикальных, которые служат исключительно для «наметки». Нужно запомнить – сверление следует производить только машинкой алмазного бурения:

Рисунок 5: Машинка алмазного бурения

Во-вторых, для спуска следует использовать специальные трубы, муфты и повороты из ПВХ:

Рисунок 6: Набор для строительства слаботочных каналов и стояков

Никаких труб и вида «да в разделе сантехники полно», иначе, как не старайся, будет получаться вот такой вот кошмар в духе неевклидовой геометрии:

Рисунок 7: Почтовые ящики было решено не трогать…

Итак, закупившись необходимыми материалами и взвалив на плечи машинку, приступаем к наведению красоты в отдельно взятом подъезде. Наша задача – пробурить вот такое вот отверстие (чтобы не пришлось рядом бурить ещё одно, оно должно быть не менее 50 мм. диаметром) из надстройки на лестничную клетку:

Рисунок 8: Отверстие, пробуренное машинкой алмазного бурения

Затем проложить трубы ПВХ к тамбурам по обе стороны, используя повороты и коробки для соединения:

Рисунок 8: Правильный выход в существующие слаботочные стояки

Рисунок 9: Правильный выход в существующие слаботочные стояки

Для входа в тамбур в стене бурится отверстие перфоратором, сначала сверлом D6 или D8, а затем D16 и D25 и закрывается коробкой.
В конце работы следует убрать мусор и побелить оставшиеся разводы.

Да, этот способ не позволяет убрать абонентские кабеля с крыши, но в подъезде становится гораздо чище и жалоб от жильцов больше не поступает.

Но что же делать, если заставляют убрать абонентские кабеля и с крыши, а в подвал лезть ну никак не возможно? Остаётся одно — ставить коммутаторы в каждом подъезде или воспользоваться способом из следующего пункта.

Продолжение следует

Конечно, если после нескольких месяцев работы провайдера становится ясно, что связь дается качественная, из серии «ни единого разрыва», а служба сервиса оператора мила и приветлива, вопросов не возникает. Однако если ситуация не столь радужна и работа интернета вызывает нарекания, у любого человека, ценящего время, деньги и, наконец, спокойную атмосферу в доме, появляется мысль - подключиться к оператору, которому доверяешь. Зачастую же оказывается, что сделать это непросто, без трудного согласования с ТСЖ. Непросто, но возможно.

Казалось бы, «плотность» провайдеров, «населяющих» дом, зависит от принципов рыночной экономики. И, чем больше их число, тем сильнее конкуренция и, как следствие, дешевле услуги связи. Однако по факту чаще всего количество операторов, работающих в доме, напрямую зависит от желания председателя ТСЖ или от главы УК. Случается, что в доме есть всего один провайдер, и пускать остальных администрация дома не собирается. Тем не менее есть способы, как добавить провайдера в «пул», даже если «главный» против.

Почему так?
Личные отношения операторов связи и администрации ТСЖ порою полны тайн и недомолвок. Исключительно потому, что время от времени обе стороны считают друг друга «третьим лишним». Провайдеры, борясь за клиента, всеми силами пытаются охватить своим присутствием большую часть многоквартирных домов. Управляющим домами, в свою очередь, не хочется посвящать большую часть своего времени распутыванию проводов и решению иных организационных проблем, связанных с установкой и обслуживанием операторского оборудования. Ведь каждый провайдер прокладывает в доме свой кабель, таким образом дублируя интернет-инфраструктуру, которая есть у работающих уже в доме компаний. Кроме того, представителям всех провайдеров необходимо «в любое время дня и ночи» обеспечивать доступ к техническим помещениям. Неудивительно, что председатели предпочитают ограниченный круг операторов, выбирая их по разным принципам, в том числе и по принципу «кто больше даст».

Игроки телекоммуникационного рынка на условиях анонимности рассказывают, что для «вхождения в дом» где-то достаточно ноутбука в подарок, а где-то нужны и перечисления на личный счет председателя ТСЖ. По их словам, суммы, выплачиваемые провайдерами главам ТСЖ, могут доходить до тысячи рублей за квартиру однократно и около 10-20% от выручки ежемесячно, если речь идет о праве быть первым и единственным провайдером в доме. Хотя бывает и так, что председатели ТСЖ просто не заключают договор с новым оператором, мотивируя отказ тем, что в доме хватает и одного оператора. Случаются, конечно, и совсем абсурдные ситуации. «Не сказка, а быль» - когда председатель ТСЖ не давал подключать дом к интернету, так как считал, что от этого «случается» радиация, от которой быстро умирают.

Все эти «национальные особенности» возникают потому, что в российских юридических нормах нет закона, обязывающего ТСЖ предоставлять места для размещения оборудования всем желающим операторам. Хотя, справедливости ради, по закону же разрешение на прокладку кабеля в доме оператор может получить только после того, как ему позволит это сделать большинство собственников. Ведь по Жилищному кодексу РФ стены дома являются общим имуществом владельцев квартир. Как часто такие «формальности» соблюдаются, наверное, можно не уточнять.

Именно по этой причине у «глав» домов есть обширные возможности навести свои интернет-порядки. Бывали случаи, когда, к примеру, один управляющий ТСЖ расклеивал по дому объявления, что оператор X, работавший в доме, прекратил свое существование и услуги связи больше не оказывает, а переподключаться надо к оператору Y. Предсказуемо оператор X был не в курсе своего «банкротства».

Попытки все исправить
Со стороны связистов несколько лет назад в Петербурге зарождались проекты, подразумевающие строительство хотя бы в новых зданиях общей инфраструктуры, которую на равных потом могли бы арендовать все желающие провайдеры услуг. Однако эта схема в современных реалиях не получила широкого распространения, представители ТСЖ на нее не «подписались».

Пару лет назад депутаты Госдумы также пытались «узаконить» интернет-территорию домов. Тот законопроект, в частности, гласил, что при наличии заявления хотя бы от одного жильца многоквартирного дома оператор связи может получить доступ в места общего пользования для монтажа своего оборудования. Провайдеры в массе своей поддержали эту мысль, однако представители ТСЖ посчитали, что в данном случае возникнет «домовая анархия», мол, порядка не будет. Отчасти они правы, однако в случае «свободы входа», скорее всего, количество операторов будет регулироваться рентабельностью вхождения в тот или иной дом. Тем не менее этот закон так и остался проектом.
Сами операторы периодически судятся с представителями ТСЖ, однако чаще всего признаются, что повлиять на спорные ситуации могут только сами жильцы дома.

Что можно сделать?
Из-за сложности входа новых операторов в многоквартирные дома ущемляются права в первую очередь самих жильцов. Если в доме работает один или два провайдера, стоимость услуг, скорее всего, будет выше, чем в других домах, где связь предлагают четыре-пять операторов. В последнем случае часто устраиваются акции и скидки, которые позволяют значительно сэкономить на связи. Кроме того, качество обслуживания абонентов в случае, если есть простая возможность уйти к другому провайдеру, всегда выше. Обрывы на линии ремонтируются быстрее, а в колл-центр оператора можно дозвониться в течение считанных секунд и получить там вразумительный ответ на свой вопрос.

Пожалуй, самый реальный на сегодняшний день путь восстановить рыночную справедливость, увеличив число интернет-провайдеров в доме до оптимального для жильцов количества, - пожаловаться в антимонопольную службу. Основанием для такого обращения может стать уверенность жильца дома, что ТСЖ работает «в связке» с каким-либо оператором. В случае если антимонопольщики установят факт нарушения Закона «О защите конкуренции», виновные лица могут быть привлечены к административной ответственности.

Так произошло с поволжским филиалом оператора «ТрансТелеКом». Жилец одного дома в Саратове захотел переключиться к другому провайдеру и обнаружил, что это невозможно, так как «добровольно-принудительно» все собственники пользуются услугами ТТК. ФАС уличила провайдера в сговоре с управляющей компанией дома, выяснив, что при «заходе» оператора в дом не проводилось общего собрания собственников жилья. Правда, это разбирательство длилось восемь месяцев, да и не всегда подобные дела успешны, так как доказать факт сговора бывает нелегко.

Второй вариант - переизбрать председателя ТСЖ или сменить УК . Сделать это можно через общее собрание членов ТСЖ. Конечно, на деле собрать более 50% голосов, чтобы решение было законным, не слишком реально. Тем более если речь идет о домах с сотнями квартир. Однако, похоже, как раз интернет может помочь жильцам исправить эту ситуацию. На рынке постепенно появляются различные онлайн-системы управления многоквартирными домами. К примеру, есть сервис domosite.ru и ему подобные, предлагающие перевести общение со структурами ЖКХ на технологичные электронные рельсы. Такие системы подразумевают, в числе прочего, электронный документооборот при проведении заочных голосований, что позволяет обеспечить участие большего числа собственников в процессе принятия решений по дому. А значит, собрать заветные голоса для смены правил входа операторов в дом, да и многих других управленческих вопросов, будет проще. Правда… изначально все равно необходима воля управляющего, чтобы начать работать по онлайн-принципу.

Текст: Наталия Нелюбина

Почти во всех домах провайдеры устанавливают на крыше оборудование, тянут по подъезду провода.

По закону право собственности дает возможность извлекать доход из принадлежащего собственнику имущества (ст. 210 ГК РФ ). Следовательно, если крышей дома или стенами пользуются провайдеры, собственники квартир могут требовать оплату. Ведь собственники квартир обладают долевым правом собственности и на крышу дома и на его стены.

Подтверждается это и в Письме ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15 .

Но, последние годы складывалась странная практика: суды отказывали собственникам квартир в праве получать плату за размещение провайдерами своего оборудования. Многие собственники были не согласны с такой позицией и теперь они получили поддержку в лице Верховного суда.

В Определении Верховного суда РФ от 01.03.2018 № 306-КГ17-17056 сделано два принципиальных вывода.

Первый. Без решения общего собрания провайдеры не могут размещать оборудование ни на крыше дома, ни в подвале, ни в подъезде.

Распоряжаться любыми элементами общего имущества дома может только общее собрание собственников помещений. В конкретном споре Ростелеком сослался на то, что у него заключены договоры на оказание провайдерских услуг с отдельными собственниками квартир в доме. На этом основании, утверждал Ростелеком, не требуется решение общего собрания. Ведь услуги связи (интернет, телевидение) оказываются в интересах собственников квартир, которым и принадлежит доля в общем имуществе дома (крыши, подвалы и т.д.).

Верховный суд не признал эту позицию. Суд указал, что: согласие общего собрания собственников требуется во всех случаях. Даже если у провайдера есть отдельные договоры с собственниками, это не снимает необходимости получить решение собрания.
Второй. Провайдеры должны платить за пользование общим имуществом дома.

Размер платы определяется собственниками помещений на общем собрании дома. Ростелеком опять-таки пытался сослаться на то, что использует крышу под размещение оборудования, которое необходимо для оказания услуг собственникам, проживающим в доме.

Верховный суд не признал и этот довод. Собственники вправе установить размер платы за пользование общим имуществом. Да, у собственников есть право передать крышу в пользование провайдера и бесплатно. Но это именно право собственников, но не их обязанность. Поэтому общее собрание дома может установить платность пользования элементами общего имущества.

Таким образом, суд поставил точку в этом весьма спорном вопросе:
без решения общего собрания провайдеры не могут размещать оборудование;
за размещение оборудования провайдеры должны платить собственникам.

Это очень важно еще и вот почему. Закон разрешает не платить собственникам взносы на капитальный ремонт, если направить на оплату доходы от использования общего имущества (см. Как не платить взносы на капитальный ремонт). Теперь собственники могут, опираясь на решение Верховного суда, потребовать от провайдеров плату и направить ее на формирование фонда капитального ремонта. Это освободит от уплаты взносов.